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집을 한 채 더 구입해야 하는 경우, 기존 집을 팔기 전까지는 일시적으로 1가구 2주택 상태가 된다. 하지만 최근 대출 규제가 강화되면서 이런 상황에서도 주택담보대출이 가능한지 고민하는 사람들이 많다. 특히, 다주택자의 대출이 어려운 만큼 일시적 1가구 2주택은 어떤 기준으로 대출이 승인될 수 있는지 정확히 알아볼 필요가 있다.
현재 규제 속에서도 대출을 받을 수 있는 방법과 금융기관별 가능 여부를 정리해 보자.
일시적 1가구 2주택이란?
일시적 1가구 2주택은 기존 주택을 처분하기 전에 새로운 주택을 구입하여 일시적으로 두 채의 집을 보유하는 경우를 의미한다.
예를 들어, A 아파트를 소유하고 있는 사람이 B 아파트를 구입했을 때, 기존 A 아파트를 일정 기간 내에 처분하면 일시적 1가구 2주택자로 인정된다. 이 경우, 다주택자로 간주되지 않고 일정 조건을 충족하면 주택담보대출이 가능할 수도 있다. 하지만 대출 가능 여부는 규제 지역인지 비규제 지역인지에 따라 크게 달라진다.
규제 지역과 비규제 지역 조건 차이
일시적 1가구 2주택자는 다주택자보다는 규제가 덜하지만, 주택을 구입하는 지역에 따라 대출 조건이 다르게 적용된다.
1. 규제 지역에서 대출 가능 여부
규제 지역(투기과열지구, 조정대상지역)에서는 주택담보대출이 가능한 조건이 엄격하다.
- 주택담보대출비율(LTV) 40% 이하 적용
- 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 적용
- 기존 주택을 2년 내 처분해야 대출 가능
즉, 기존 주택을 처분할 계획이 있음을 증빙하면 대출이 승인될 수도 있지만, 대출 실행 후에도 기존 주택을 팔지 않으면 대출금이 회수될 수 있다.
2. 비규제 지역에서 대출 가능 여부
비규제 지역에서는 대출 조건이 비교적 완화된다.
- LTV 최대 70%까지 가능
- DSR 50% 적용 가능
- 기존 주택을 처분할 필요 없이 대출 가능
비규제 지역에서는 대출 규제가 덜한 만큼 기존 주택을 팔지 않아도 주택담보대출을 받을 가능성이 높다. 따라서 규제 지역에서 대출이 어렵다면 비규제 지역 주택을 고려하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다.
일시적 1가구 2주택 승인 가능성을 높이는 방법
일시적 1가구 2주택 상태에서도 대출 승인을 받을 수 있는 전략이 있다.
1. 주택 매도 계획 증빙
대출을 승인받기 위해서는 기존 주택을 매도할 계획이 있음을 증빙해야 한다.
- 기존 주택을 2년 내에 처분하겠다는 서류 제출
- 매매 계약서, 잔금 일정 등 증빙 서류 준비
- 매도 의사를 명확히 하면 금융기관에서 대출 심사를 보다 유연하게 적용할 가능성 증가
2. 부부 공동명의 또는 배우자 소득 활용
- 부부 공동명의로 대출 신청 시 DSR 적용이 완화될 가능성이 있음
- 배우자의 소득을 합산하면 대출 한도를 늘릴 수 있음
3. 제2금융권(저축은행, 상호금융권) 적극 활용
- 시중은행보다 저축은행, 새마을금고, 신협 등 상호금융기관이 대출 승인 가능성이 높음
- 일부 금융기관에서는 DSR 규제 없이 대출이 가능할 수도 있음
4. 생활안정자금 대출 활용
- 기존 주택을 담보로 생활안정자금 대출을 받고, 신용대출을 활용하여 신규 주택 구입
- LTV 80%까지 적용될 수 있는 금융상품도 있으므로 금융사별 조건 확인 필요
주의할 점
일시적 1가구 2주택 상태에서 대출을 받을 때는 반드시 기존 주택 처분 계획을 세워야 한다.
- 규제 지역에서는 2년 내 기존 주택을 매도하지 않으면 대출이 회수될 수 있음
- DSR 규제를 고려하여 대출 한도를 사전에 확인해야 함
- 시중은행 대출이 어려운 경우, 저축은행이나 상호금융기관을 활용하는 것도 방법이 될 수 있음
일시적 1가구 2주택 상태에서도 규제 지역인지 여부, 소득 수준, 금융기관별 대출 기준을 잘 활용하면 대출을 받을 수 있다.
- 규제 지역이라면 기존 주택 처분 계획을 증빙해야 대출 가능
- 비규제 지역은 대출 규제가 완화되므로 적극 활용
- 시중은행이 어렵다면 상호금융권(신협, 새마을금고, 저축은행) 활용
- 공동명의 및 배우자 소득 합산을 통해 대출 한도 극대화
대출을 고민하고 있다면, 본인의 재정 상황과 대출 규제를 꼼꼼히 따져보고 가장 적합한 방법을 선택하는 것이 중요하다.
