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전세 계약이 끝나갈 무렵, 세입자는 계속 거주하고 싶은데 집주인은 다른 계획을 세워둔 상황이라면 어떻게 될까요? 이럴 때 세입자가 사용할 수 있는 제도가 바로 전세 계약 갱신 청구권입니다.
특히 2020년부터 시행된 임대차 3법 중 하나로, 세입자의 주거 안정을 위해 강력한 권리로 자리 잡았습니다. 그러나 이 권리를 행사하려면 정해진 절차와 요건을 정확히 알아야 하며, 집주인 입장에서도 세입자의 청구를 거부할 수 있는 예외 사유를 잘 이해해야 합니다. 세입자와 집주인 모두가 알아야 할 계약갱신청구권의 기본 개념과 절차를 구체적으로 살펴보겠습니다.
전세계약 갱신 청구권이란 무엇인가
계약 갱신 청구권은 세입자가 기존 전세 계약 기간이 만료될 때 집주인에게 한 번에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 말합니다.
세입자가 청구권을 행사하면, 원칙적으로 기존 전세 계약과 동일한 조건으로 추가 2년 동안 거주할 수 있습니다. 다만, 집주인이 실거주를 목적으로 하는 경우 등 일부 예외 사유에 해당하면 청구권을 거절할 수 있습니다. 이 제도는 세입자의 주거 안정성과 주택 시장의 급격한 변동을 완화하기 위한 목적으로 도입되었습니다.
계약갱신청구권 행사 방법과 시기
세입자가 계약 갱신 청구권을 행사하려면, 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이에 집주인에게 '갱신 의사'를 명확히 전달해야 합니다. 구두로 통보할 수도 있지만, 이후 분쟁을 예방하기 위해서는 내용증명 우편이나 문자, 이메일처럼 기록에 남는 방법으로 알리는 것이 가장 안전합니다.
만약 이 기간을 놓치게 되면 청구권을 행사할 수 없으니 주의해야 합니다. 또한 단순히 "연장하고 싶다"고 말하는 것이 아니라, "계약 갱신 청구권을 행사합니다"라고 명확하게 표현하는 것이 좋습니다.
집주인이 거절할 수 있는 경우
계약 갱신 청구권은 무조건적으로 인정되는 것은 아닙니다. 집주인이 실거주를 목적으로 하는 경우에는 세입자의 청구를 거절할 수 있습니다.
예를 들어, 집주인 본인 또는 직계존비속(부모, 자녀 등)이 직접 거주할 계획이 있다면 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 다만, 단순히 "거주할 계획이다"라고 주장하는 것만으로는 인정되지 않고, 실제 이사 계획이나 주소지 변경 등의 구체적 증거를 요구받을 수 있습니다. 또한 세입자가 계약 의무를 위반했을 경우(예: 월세 연체, 무단 전대 등)에도 거절이 가능합니다.
계약갱신청구권 사용 시 유의사항
갱신 계약이 체결되면, 전세 보증금은 기존 보증금의 5% 이내에서만 증액이 가능합니다. 이를 초과해 증액하려면 세입자의 동의가 필요합니다. 그리고 계약 갱신 청구권은 '한 번'만 사용할 수 있습니다.
따라서 최초 전세 계약을 포함해 최대 4년(2년 + 2년) 동안만 거주할 수 있으며, 이후에는 집주인이 재계약을 거부할 수 있습니다. 또한 계약 갱신 청구권 행사 시점에서 세입자의 계약 위반 이력이 있다면, 집주인은 이를 근거로 청구를 무효로 주장할 수 있으니 주의가 필요합니다.
전세 계약 갱신 청구권 Q&A
Q. 계약 만료 2개월 이내에 갱신 청구를 하면 어떻게 되나요?
법적으로 갱신 청구는 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다. 이 기간을 넘기면 청구권을 상실할 수 있으며, 집주인이 다른 계약을 체결할 자유가 생깁니다.
Q. 집주인이 실거주한다고 주장하면 무조건 청구권이 거절되나요?
아닙니다. 집주인이 실거주 의사를 명확히 입증해야 합니다. 거주 계획이 불분명하거나, 실제로 거주하지 않으면 세입자는 손해배상을 청구할 수도 있습니다.
Q. 갱신 후 보증금을 얼마나 올릴 수 있나요?
기본적으로 기존 보증금 대비 5% 이내까지만 인상할 수 있습니다. 이를 초과하려면 세입자의 명시적 동의가 필요합니다.
Q. 전세 계약서에 청구권 포기 조항이 있으면 어떻게 되나요?법적으로 보호되는 권리이기 때문에, 계약서에 청구권 포기 조항이 있어도 무효로 간주됩니다. 세입자는 여전히 청구권을 행사할 수 있습니다.
